经济日报:降息促使房贷市场回暖?莫误读

发布时间:2022年08月13日
       随着1月17日政策利率下调, 一时间, 关于“降息导致房贷减少”、“降息促使房贷市场和房地产市场回暖”的议论纷纷。这里要明确的是, “住不炒”的定位不会改变,

短期内不会把房地产作为刺激经济的工具和手段。相应地, 房地产贷款市场不会出现较大波动, 按揭贷款总量保持稳定, 发行节奏有序。特别是, 着力保障房企合理融资需求和购房者首套房刚性需求。要正确理解这次“降息”, 就必须了解“政策利率”、“市场基准利率”、“贷款利率”以及三者之间的关系。
       也就是说, 这次“降息”到底降了哪些利率, 又将如何进一步传导和影响市场。央行在调整货币供应量时, 既可以调整数量,

也可以调整价格。从近几年的操作来看, 前者的典型代表是“降准”, 后者的典型代表是“降息”。具体到降息, 路径是央行释放“政策利率”信号, 引导“市场基准利率”以“政策利率”为中心运行, 最终传导至央行。 “贷款利率”通过银行。在这种传导机制下, 央行通过货币政策工具调节银行体系的流动性, 进而影响信贷供给。了解了以上基本原理后, 我们再来分析一下这次“降息”。 1月17日, 中国人民银行启动7000亿元中期借贷便利(MLF)操作和1000亿元公开市场逆回购操作, 中标利率均下降10个基点。
       不难看出, 央行下调政策利率。
       更令市场担忧的是, 这是自2020年3月下调7天逆回购利率、4月下调1年期MLF利率以来的首次政策性降息。因此, 有声音猜测, 受政策利率下降影响, 本月(1月20日)新一轮LPR(贷款市场报价利率)可以理解为贷款市场出现下滑的可能性, 尤其是在过去 20 个月内没有变化的 5 年期间。 LPR报价可能会下跌, 这与购房者的抵押贷款利率密切相关。由此可以判断, 如果1月20日的5年LPR真的降低了,

那么之前选择“浮动利率”方式的借款人, 其每月的房贷还款额确实会减少。但是, 如果借款人此前选择了“固定利率”方式, 即使5年期LPR下调, 还款金额也不会发生变化。最后, 要厘清“降息”与房地产市场的关系。此次“降息”主要有两个目的:一是春节临近, 旨在疏通春节期间的流动性;政策逆周期调控要提前进行。因此, 不能从这次“降息”进一步推断房贷市场和房地产市场即将回暖。中央经济工作会议明确表示, “住不炒”的定位不会改变。未来, 我们将加强预期引导, 探索新的发展模式, 坚持租购并举, 加快发展长租市场, 推进保障性住房建设。此外, 受个别房企疫情影响,

202下半年, 金融机构信贷持续收缩, 市场出现短期过度反应, 导致部分房企正常合理的融资需求受到“意外伤害”。针对这一问题, 从2021年四季度开始, 金融监管部门对房地产行业的融资环境进行了优化和适度调整, 重点是“稳预期”。可以预见, 未来, 在坚持“有房、不炒”定位的前提下, 各项监管措施将更加精准、灵活、适度, 房地产贷款将逐步“企稳”。 “稳定预期”的政策目标创造了条件。
       来源/经济日报